L’attaque des « Spéculateurs »

État rêvé, la constitution de Floride interdit le paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, tel est la consécration du travail.

Il ne peut donc y avoir en Floride de « travail au noir ».

Lorsque l’on est un habitant de la Terre, il ne peut y avoir non plus de taxe d’habitation sur un principe de bon sens.

Il n’y a pas non plus d’ISF, cependant compensé par le biais de la taxe foncière, qui est calculée sur les moyennes investies. Plus vous dépensez lors de vos investissements, plus vous paierez proportionnellement de taxes.

Premier paradoxe d’un état dit « capitaliste », est la TVA entre 6% et 7%, et le prix du carburant au litre équivalent à 87 centimes d’euros.

Ce cadre idyllique, véritable « paradis écologique », constitué des plus belles plages des tropiques, avec une température moyenne annuelle de 26° est possible grâce aux actions du gouvernement qui protège à outrance ses nappes phréatiques et la hauteur des constructions. La Floride est ainsi devenu un laboratoire de rêve, où la faune exubérante s’épanouit dans une flore exceptionnelle .

La population afflue depuis 4 ans avec une augmentation de plus d’un million d’habitants. A ce rythme et au regard des statistiques, sa population aura doublé dans les 27 prochaines années. Avec un taux de chômage inférieur à 2006 (taux d’avant crise immobilière), Monsieur le Gouverneur Rick Scott annonce plus de 600 millions d’euros d’économie fiscale pour les nouvelles entreprises et celles qui embauchent. Cette dynamique gestion de la part du gouvernement, favorise l’arrivée de nouveaux investisseurs, nouveaux résidents mais aussi nouveaux spéculateurs… Comme tout état, la Floride n’est pas « élastique », tout comme son plan d’occupation des sols déjà réalisé. Les spéculateurs du monde entier sont pleinement conscients de ces éléments.

L’immobilier d’occasion est en majorité acheté par les étrangers, Russes, Brésiliens, Argentins, Allemands, Italiens, Anglais. Les « locaux » préfèrent généralement acheter neuf pour deux raisons : le coût bas des construction, et la possibilité de  financement à crédit largement répandu aux USA (qui sont exclusivement hypothécaires) , facilement acceptée par les banques.

Les terrains représentent une valeur nettement plus stable en terme de protection de capital, car l’emplacement est primordial sur ce territoire.

 Le meilleur investissement sur Terre, est la terre. Cette terre est actuellement celle de Floride.

Aucune nation ne peut saisir un bien situé aux États Unis, c’est l’insaisissabilité des biens. La protection du titre de propriété et de sa valeur par un contrat d’assurance, sans être obligatoire, est un gage de sécurité et de tranquillité.

Les terrains en Floride sont achetés par les Canadiens, les Français, les Japonais, et maintenant les Chinois qui investissent massivement, mais aussi et surtout par les Américains eux-mêmes afin de réaliser des plus-values en court terme. Il est primordial d’être positionné au niveau du marché des investisseurs, marché spécifique et différent du « marché classique » des marchands de biens ou agents immobiliers à la recherche avant tout de confortables marges  pour eux-mêmes.

Les spéculateurs avertis l’ont bien compris. En abordant ce marché à nos cotés, vous saurez immédiatement quelle marge  vous effectuerez au regard du marché classique.

Les nombreux spéculateurs sont en majorité d’anciennes structures, négligeant l’analyse de marché, générant alors d’importants retards dans sa compréhension. Une année de retard est une éternité sur le marché foncier de la Floride, tant il est réactif et sensible en raison de la spéculation.

Pour preuve, les meilleurs emplacements des Comtés de Charlotte, Lee,Collier et Sarasota se trouvent entre les mains de spéculateurs dans l’attente des plus-values mirobolantes. Leur objectif étant de compenser leurs pertes de la crise de  2006. Même si les futures élections présidentielles semblent de bon augure, les banques ont clairement réaffirmé qu’elles ne suivraient pas les ménages dans de nouveaux endettements démesurés. La dernière analyse de la « Wells Fargo » est édifiante au regard de la dette des ménage, sans être un réel problème, mais où l’on constate que 52% des familles concernées font régulièrement des reports d’échéances. La paysage Américain est en train de changer et l’on voit apparaitre une génération qui thésaurise. En effet, ces derniers savent qu’ils devront mettre des apports conséquents pour l’achat de leur future résidence principale, car le temps des crédits à 100% est révolu ! Les banques elles-mêmes s’y refusent afin de ne pas faire partie des « wagons » de faillites comme cela s’est produit lors de la dernière crise.

L’évolution de la Floride est une réalité, et la période de thésaurisation ne rend que plus linéaire le développement à venir des constructions. Deux résultants donc, une évolution plus régulière, et un apport de population, aisément mieux garnie financièrement, qui soutiennent solidement la hausse des prix. Le rééquilibrage des prix particulièrement bas depuis quelques années est donc une conséquence normale de la reprise du marché.

Là réside un second paradoxe, les spéculateurs dans l’attente ne veulent pas vendre en grande majorité. Malgré une  importante quantité d’emplacements disponibles, les constructeurs ont peu de choix pour leurs clients. Face à cette demande et à la reprise du marché, le moment idéal pour la revente est venu.

Les enregistrements au MLS sont de moins en moins nombreux, et les sites privés des agents immobiliers affichent 1000 fois plus d’annonces qu’auparavant. L’enregistrement au MLS est contraignant, et les agents ne s’y risquent pas, préférant se sustenter sur le marché local avec les nouveaux arrivants.

Qu’est-ce que le MLS ?

Le MLS est une institution qui regroupe presque la totalité des biens immobiliers en vente « sous mandat ». Rien à voir avec les sites ou agences de petites annonces. Le MLS est utilisé pour faciliter les recherches de biens dans tous les États-Unis, et accessible facilement via internet. Le MLS doit vous apporter la totalité des informations légales sur le bien vendu, le nom de l’agence qui vend, mais doit aussi fournir le montant des taxes locales, une étude statistique sur plusieurs biens identiques du secteur, et une étude de voisinage complète ( types d’habitants, commodités, plans et accès ). Les informations concernant les foreclosures, saisies, et autres doivent être mentionnées afin de prévenir des dettes attachées, car la majorité des biens financés le sont uniquement sous hypothèque.

En période « faste » les agents vendent localement, il parait donc moins d’annonces au MLS , alors que lorsque le marché ralenti, le nombre de biens mis en ligne sur le MLS explose. En effet, sa parution importante permet de toucher d’avantage d’acheteurs potentiels, même s’il faudra diviser le commissionnement entre agences.

Attention aux « Fake » : Ces sites similaires au MLS ne vous emmèneront uniquement que vers des agences indépendantes. Il y a donc un effort de recherche à effectuer car chaque Etat dispose de son MLS.

Voici celui de la Floride : www.myfloridahomesmls.com

La Floride a connu de nombreux retournements de marché, et en connaitra encore. Pour tout investisseur, il est préférable de ne pas être exposé trop longtemps. Il faut récupérer sa plus-value, sécuriser son capital, quitte à recommencer l’opération si le marché se soutient encore. Seul le marché des investisseurs avertis sera alors profitable, les prix s’étant rééquilibrés sur le marché classique. S’il faut acheter aujourd’hui, il est important de l’effectuer à 30% ou 50% en dessous du marché classique afin de limiter les risques pour une revente sous 1 an maximum.

Venez écouter battre le cœur de la Floride en investissant aux cotés d’experts professionnels, comme nouvel habitant ou simple spéculateur.

Arnaque ou opportunité des terrains en Floride ?

Investir en Floride relève-t-il du mirage ou de réalité ? D’une manière générale, l’objectif d’un investissement est d’en tirer un bénéfice, objectif pouvant être orienté selon différentes sorties personnalisées. Investir comporte cependant toujours une part de risque, risque devant être limité selon les caractéristiques d’un potentiel investisseur.

 

Comment limiter cette part de risque ?

Seul un professionnel compétent saura vous délivrer les conseils avisés afin de réduire le risque, qui s’évaluera selon de nombreux critères, dont des critères personnels à chaque investisseur.

Le spécialiste doit être capable de :

• Décortiquer financièrement votre investissement, preuves à l’appui
• Connaitre la législation afin de répondre à toute demande
• Prouver sa capacité d’exercer, ses diplômes et expériences
• Etre disponible à votre écoute rapidement pour chacune de vos sollicitations

Fort heureusement, la majorité des professionnels exercent avec honnêteté leur activité. Cependant, il conviendra d’être prudent, comme pour toute transaction financière : escrocs et incompétents sont également de la partie, et pourraient croiser votre chemin.

Il convient aussi de démêler le vrai du faux, du grief personnel ou de l’escroquerie avérée. Seuls les juges ont la capacité et les éléments lors des procès permettant le dénouement d’un litige en justice.

Une escroquerie est attachée à un escroc, et non à l’ensemble d’une profession. Assureurs et banquiers voleurs, plombiers et garagistes arnaqueurs : ces réputations ne sont le résultat que des méfaits d’une infime proportion sur l’ensemble de ces professions, fort heureusement.

Souvenons-nous de l’affaire Madoff. Cette escroquerie de grande ampleur n’a pas empêché de nouveaux investissements en bourse, mais a simplement rappelé la notion de méfiance à tout investisseur de tout horizon.

 

Comment reconnaitre un professionnel avisé ?

Un professionnel a un devoir de conseil et d’assistance auprès de son client. Un professionnel doit parfaitement  connaitre la complexité d’un produit d’investissement. Cette expérience du terrain permettra à l’acheteur d’ évaluer les forces et faiblesses de son placement : emplacement du terrain, typologie du terrain, environnement du terrain…

Quelques pièges sont à éviter :

1/ Réaliser un investissement impose une analyse particulière et totale, le bagout étant un piège très fréquent.

2/ Le deuxième piège concerne les médias et la manipulation d’informations. Internet est un mur de « tags » que chacun peut instrumentaliser comme bon lui semble : fausses informations, montages, faux sites, diffamations, incitations à la haine, et d’autres s’y côtoient couramment.

 

Comment s’y retrouver ?

Il y a une clé possédée par chacun d’entre nous, celle du bon sens et de la réflexion.

Concernant l’investissement en Floride, nous devons effectuer une nette distinction entre le marché américain hyper libéral, et le marché français surprotégé en tout domaine.

L’immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers. Aux États-Unis, le commerce est « libre ».

La législation américaine concerne la sécurité des produits, et d’avantage encore celle du consommateur. Toute action commerciale indélicate ne touchant pas le consommateur, mais tournée à l’encontre d’autres concurrents, n’est généralement pas sanctionnée.

La règle de droit se conjugue donc bien différemment outre Atlantique. Chacun à l’entière liberté de consulter les titres de propriété et autres informations dites «confidentielles». Ce libéralisme poussé à l’extrême entraine parfois également des dérives incontrôlées.

Une réglementation stricte en Floride impose aux professionnels une obligation d’information complète aux investisseurs. La relance du marché américain voit alors réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, l’un des marchés les plus saturés des États Unis en termes de concurrence et d’agents illégaux. Ces derniers travaillent sur la Floride par l’intermédiaire de boites postales, depuis d’autres États ou pays, sans partenaire fiable et sans garantie, et surtout sans aucune connaissance du marché local.

Certains intervenants représentent un réel danger pour les investisseurs, car ils profitent d’un cadre paraissant flou aux étrangers pour les duper. Toutes les méthodes de dénigrement à l’encontre d’adversaires commerciaux sont alors utilisées (et de façon anonyme) : Fausses informations, fausses associations de consommateurs, lettres calomnieuses, etc… Ces méfaits sont à l’origine d’agents n’ayant pas la capacité légale d’exercer et n’ayant aucune compétence réelle de conseil en investissement. Ces agents ont aussi pris la mauvaise habitude de surfacturer leurs transactions…

Pour rappel, lors de la crise des Subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » se sont évaporés dans la nature. Les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas…

 

En tant que professionnels certifiés et reconnus du secteur de l’investissement, nous travaillons en toute transparence afin de vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables. Nous étudions votre profil investisseur et validons chaque opération et les montants d’investissement au cas par cas.

Le bon sens et l’honnêteté sont les seuls compagnons de professionnels compétents, offrant toujours la possibilité au client de comparer, afin que le meilleur gagne !

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Rentrée 2014 : L’Europe face au rebond de l’économie américaine

Août 2013 : L’Europe sort de la plus longue récession de son histoire, avec un PIB en évolution de 0.3%.

Novembre 2013 : L’Europe retombe en récession. La chute du taux de croissance en Allemagne fait basculer dans le noir tous les espoirs d’une reprise économique.

Feuilleton sans fin pour l’Europe !

La Croatie n’a pas eu le cœur de « fêter » sa première année dans l’Union Européenne, car le rêve de croissance est devenu un véritable cauchemar. La Grèce, l’Espagne, le Portugal, et Chypre subissent l’Europe plus qu’ils ne la vivent. L’Italie vient de tomber en récession également à son retour de vacances.

Aux Etats-Unis, il est exigé un résultat sur les actions économiques engagées.

En Europe, nous vivons sur des budgets alloués, dont on ne peut que constater la fragilité économique engendrée.

Les spécialistes paraissent surpris à chaque mauvaise annonce économique, et le sont également à la vue du spectaculaire rebond de croissance des États-Unis en ce mois d’Août 2014, alors que le FMI avait réduit sa prévision de croissance au mois de Juin 2014 !

Les résultats sont présents malgré la fustigation des décisions américaines par l’Europe : La croissance économique des États-Unis a rebondi de façon exceptionnelle au 2nd trimestre, selon la première estimation du département du commerce au 30 juillet 2014.

« Reprise des investissements dans les stocks, rebond des exportations, accélération des dépenses de consommation et revirement des dépenses des États et collectivités locales », quasiment tous les secteurs de l’économie sont en croissance , note le ministère.

• Le produit intérieur brut (PIB) a progressé de 4 % en rythme annualisé d’avril à juin, après avoir reculé de 2,1 % au premier trimestre. La prévision des analystes tablait sur un rebond de 3,2 %.
• Les dépenses de consommation ont retrouvé un niveau correct à + 2,5 % après 1,2 %, avec un bond de 14 % des dépenses en biens durables, au plus haut niveau depuis 2009.
• Les exportations se sont bien comportées à + 9,5% , rattrapant la chute du trimestre précédent à -9,2%
• Les importations ont en effet elles aussi vivement progressé à + 11,7 %.
• Les dépenses publiques du gouvernement fédéral ont continué de baisser à – 0,8%
• L’inflation, incluant l’alimentation et l’énergie, a progressé à 2,3 %, après 1,4 % au trimestre précédent.

Ces chiffres sur la croissance interviennent alors que le Comité Monétaire de la FED a poursuivi le dénouement de son programme de rachats d’actifs obligataires et s’est montré plus optimiste concernant l’économie américaine, réaffirmant qu’il n’y avait aucune urgence à relever ses taux d’intérêt.

 

Who do I trust ? A qui faire confiance ?

Aux États-Unis, après avoir récupéré le capital et les intérêts des aides apportées,  le gouvernement Obama n’a cessé depuis 2008 de négocier avec les banques pour les mettre face à leurs responsabilités.

Les crédits de constructions ont été débloqués en 2012, d’où une forte reprise en Floride, après que l’ensemble des banques aient été amendés. Au tour des géants du crédit, Fannie Mae et Freddie Mac de se retrouver en position d’attente, car le Sénat Américain a négocié un accord qui forcerait les investisseurs privés à essuyer les pertes avant que l’État n’intervienne comme cela s’est passé en 2008.

Devant cette annonce, les titres se sont effondrés de 30% la semaine dernière. Il faut savoir que ces deux structures incroyables, garantissent la moitié des prêts immobiliers aux États-Unis, en les rachetant aux banques commerciales et en les revendant sous forme titrisée avec une garantie publique. Si ce projet de loi est adopté, les deux géants devraient disparaitre au profit d’une agence d’État, et les banques commerciales auront l’obligation d’essuyer les pertes à hauteur de 10% en cas de crise immobilière.

On comprend donc que ces prochaines semaines vont être décisives , non pas pour une reprise de l’immobilier qui a déjà commencé, mais par une accélération rapide ou non des ventes.

Raison pour laquelle les constructeurs immobiliers  n’ont pas le moral ces derniers temps aux États Unis. Ce projet de loi fait enrager les milliardaires activistes qui attendaient  une légère reprise économique afin de « remettre le couvert » comme en 2007, et engranger des milliards de bénéfices. Opération ratée pour le moment.

Cet élément positif  va freiner les folles hausses des prix et donner plus de distances aux investissements, les rendant plus attractifs sur du moyen terme (2 à 3 ans) que sur du court terme. Les ménages américains par contre, devraient voir les taux augmenter d’environ 0.5 point en raison des contraintes imposées aux banques. Une re distribution des cartes très intéressante et porteuse s’annonce pour nos clients investisseurs.

Si ces éléments sont positifs, il n’y a cependant toujours pas eu de reprise totale des crédits bancaires pour les investissements immobiliers de quelque nature qu’il soit.

Depuis la crise en 2008, rien n’avait bougé jusqu’en juillet 2012, où l’indice NAR (indice de revente de logements) a connu sa meilleure performance depuis 2010 avec 15 mois consécutifs de hausses des promesses d’achat pour arriver à 12.4%.

En Avril 2013, les analystes de Wall Street ont noté une  hausse des prix du foncier de 13%, avec une estimation globale sur les USA de 10 à 15% supplémentaires.

Actuellement, le terrain constitue 21.7% du prix d’investissement en immobilier construit pour un particulier aux États Unis, et ce taux est en dessous des moyennes de 2005. Il y a donc encore une marge d’évolution importante possible.

Suite à ces données, à vous de choisir, à qui faire confiance lors de vos prochains investissements…

Enfer ou Paradis : Vers un Printemps Européen?

Le Printemps arrive à nos portes, irons nous également vers  le « Printemps de l’Europe ? ». Grâce aux moyens de communication, les peuples peuvent prendre de graves décisions dans la gestion de leur pays comme cela se passe en Ukraine.

L’actualité analysée donne une Europe fragile. Le taux des incivilités et de la criminalité augmente. Les décisionnaires semblent impuissants et ne parlent que de la responsabilité de tous pour accentuer la charge fiscale. L’économie sur les « budgets » est pourtant au centre de toute évolution actuellement. Aucun pays d’Europe ne pourra se sortir rapidement de la crise profonde actuelle si elle ne modifie pas de façon très importante, les structures de chaque gouvernance.

L’Europe, dans sa quête d’unité, a engendré à ce jour, plus de charge et de complexité qu’elle n’a su apporter de réponse solide. Pourtant, la libre circulation qui a fleurie sur le papier aurait du donner une vraie richesse dans les cultures partagées. Le frein est que nous essayons de construire l’Europe avec les dirigeants de chaque pays adhérent, qui gardent leur propre perception de gouvernance. Ils ne sont pas à même de souder leurs différences pour ne faire qu’une seule voie dans le discours et dans les décisions. Rendre chacun de nous responsable de la déstabilisation financière, de la déroute économique en essayant de trouver des coupables plutôt que de travailler à des solutions réellement applicables, est le signe d’une réelle impuissance de nos dirigeants qui ne parlent que de leurs « bonnes intentions ».

Nous ne voulons pas penser que cela est voulu, calculé. J’ai toujours en tête cette œuvre de Machiavel quand je vois le résultat des décisions prises. La peur divise, et pour garder son règne, ne faut-il pas « diviser », écrivait-il ? Sur le terrain nous disent les Européens soucieux « Nous avons le sentiment d’aller de plus en plus vers un enfer de vie malgré les belles intentions. »

N’oublions pas ce proverbe parfaitement d’actualité : « La route vers l’enfer est pavée de bonnes intentions ».

Europe VS Etats Unis

Lorsque l’on investit, nous ne sommes jamais certains à 100% du résultat que l’on va obtenir.    C’est un peu comme le temps. Les spécialistes formés arrivent à donner des tendances claires et réalistes, et plus nous voulons aller loin, plus les tendances s’élargissent. Il est donc essentiel d’avoir une base solide pour assurer un portefeuille d’investissement. Investir dans la Terre est primordial, car c’est une sécurité sans faille pour s’assurer que l’on aura toujours un capital « solide ».

Nous voyageons de plus en plus rapidement dans le choix des investissements à effectuer, et d’un bout de la planète à l’autre il est possible d’effectuer dans l’instant des opérations les plus simples aux plus complexes. Il faut surtout savoir rester simple et humble. Les tendances boursières sont à la hausse en Europe, alors que le marché ne s’est jamais senti aussi mal sur le « terrain ». Nous sommes capable de savoir ce qui s’est passé au fond de l’Amazonie, et nous ne connaissons pas comment se porte l’entreprise qui se trouve à quelques mètres. Les États Unis donnent une tendance que nous ne devons pas ignorer.

La ré – industrialisation a commencé de façon très importante. Pour exemple les avantages fiscaux importants dont a bénéficié APPLE pour la relocalisation de la fabrication de certains composants aux USA. L’utilisation des nouvelles technologies d’extractions pétrolières rend possible une indépendance énergétique à très court terme. C’est maintenant qu’il faut se positionner sur le marché US.

Et si cela restera possible demain, les investissements seront réservé aux très grands comptes…

Le grand Monopoly du marché américain

L’Immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers.

Les Américains choisissent  en grande majorité à l’achat l’immobilier neuf en raison des conditions de financements hypothécaires, tandis que les étrangers achètent eux l’immobilier d’occasion… dont les Américains ne veulent pas !!!

Sachant que l’immobilier en Floride se dévalorise régulièrement après 10 à 12 années, il est impossible de garantir sa mise de fond en capital si vous achetez de l’occasion au prix du neuf. De nombreux agents restaurent et vendent des maisons anciennes comme il est aisé de le faire en France par exemple, mais les normes ne sont pas les mêmes.

Le coût de construction en Floride est 2 à 3 fois moins élevé que le prix au m² vendu en occasion. Sauf à acheter sur des saisies et au prix du marché, SANS DETTE ATTACHÉE, il est difficile de s’y retrouver en terme de capital. Imaginez que le prix d’un appartement en période de crise, peut se vendre à prix coutant à moins de 100 000 dollars US pour se retrouver 5 fois plus cher 1 ans après. Cela s’explique par la forte demande et la rareté des propositions intéressantes. Cela ne veut pas dire que cet appartement a réellement pris de la valeur, car à la crise suivante, quel que soit le délai, le prix chutera à nouveau. Il y a donc un très fort engouement dès la reprise du marché.

Lors de la crise des subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » ont disparus, les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas… La relance du marché voit réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, étant l’un des marchés les plus saturés des États Unis en terme de concurrence et d’agents illégaux.  Ces derniers travaillent sur la Floride en PO BOX à partir d’autres États, ou depuis l’Europe sans partenaire fiable, et surtout sans aucune connaissance du marché local.
En tant que professionnel certifié et reconnu du secteur de l’investissement, nous opérons à valider chacune des opérations que nous choisissons, nous validons les partenaires vendeurs, nous validons les prix d’investissement, nous sommes présents chaque mois et chaque fois que nécessaire sur le terrain. Ce n’est qu’à ce prix que nous pouvons vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables.