Prévisions économiques sous le soleil de Floride

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La croissance stimulée par la hausse de l’emploi et la construction de maisons, devrait continuer à croître à un rythme plus rapide que les prévisions nationales pour les quatre prochaines années, selon les dernières prévisions de l’économiste Sean SNAITH, de  l’Université Centrale de Floride.

« Les fondamentaux du marché du logement en Floride continuent de se renforcer. Les prévisions pour l’emploi affichent un fort dynamisme de croissance, tandis que le nombre de baby-boomers venant s’installer en Floride à l’approche de la retraite continue d’augmenter. Cette croissance soutenue de la population par l’intermédiaire de l’immigration des travailleurs et des retraités, est d’excellente augure. »

Sean SNAITH , Directeur de l’institut pour la compétitivité économique, UCF, College of Business.

De 2016 à 2019, l’économie de la Floride devrait croître à un taux annuel moyen de 2,90%, dépassant la moyenne prévue pour la croissance du PIB des États-Unis sur cette même période. Le Produit Brut Nominal de la Floride devrait franchir la barre des 1 milliard USD en 2018, selon Florida & Metro Forecast, pour grimper à 1,074 milliards USD en 2019. Ce niveau classerait alors l’économie de la Floride au 16e rang mondial.

Les prévisions de création d’emplois en Floride viendront renforcer une robuste croissance à 2%. Cette dynamique ainsi que les progressions de salaires viennent surperformer la croissance nationale de l’emploi, attirant ainsi la main d’œuvre de tout les États-Unis. Ces éléments relancent la confiance des consommateurs tout en soutenant les dépenses de consommation.

Par opposition à Détroit dans le Michigan, ville dépeuplée en raison d’un chômage explosif, et où plus de 60 000 maisons ont été bradé par le biais d’aides locatives, l’État de Floride fait quant à lui face à une pénurie croissante des logements individuels.

La raison de cette pénurie est le rétrécissement du taux d’inventaire de l’existant (une vente s’effectue sous 30 à 45 jours), mais également le rythme des mises en chantier qui est à la peine, entrainant ainsi à la hausse les prix du marché de la maison individuelle.

« Bien que cela ressemble à une autre bulle immobilière, c’est juste en réalité une pénurie de l’ancien, sur le marché des logements des familles (…)  » a déclaré Sean Snaith.

Le prix médian des maisons a atteint 213 000 USD, alors qu’il était évalué à 122 200 USD  durant la crise des subprimes. Les coûts de construction étant inférieurs au prix médian du marché pour une maison individuelle, il semble important de se positionner sur ce marché porteur, car chaque construction réalisée pourra bénéficier de cette progression.

La Floride connait un fort taux d’évolution des loyers depuis maintenant 4 ans. L’État a donc encouragé la construction de logements bon marché afin de répondre à la demande. Ces nouveaux chantiers qui fleurissent, renforce aussi l’emploi et la croissance, assurant ainsi un maintien solide de l’économie locale.

LandForSale propose à ses clients et futurs clients, de bénéficier de son expertise du marché pour réaliser des opérations d’investissements profitables en toute sécurité, pour construire ou acheter un bien en Floride, tout en réduisant les intermédiaires. Ces opérations bénéficient des garanties liées aux nouvelles normes immobilières, ainsi que de garanties constructeurs solides.

Un bel avenir en Floride s’annonce pour les investisseurs avertis, là où multitude d’offres souffrent de nombreux aléas non connus, et non maitrisables.

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Crédits hypothécaires : Sécurisation du marché immobilier aux USA

Construction de maison en Floride et crédit immobilier

Bien que le pays soit grand, 431 banques ont cessé leur activité depuis 2007, et nous avons pu assister à la première faillite annuelle d’une banque américaine en Janvier 2017. Cette banque est la Harvest Community Bank à Pennsville dans le New Jersey, qui gérait 126,4 millions de dollars d’actifs pour 123,8 millions de dollars de dépôts. La First-Citizens Bank & Trust Company à Raleigh en Caroline du Nord va prendre en charge les dépôts. (Source BUSINESS B&B & FDIC)

Elle est donc la première banque américaine à mettre la clef sous la porte en 2017 aux États-Unis, contre un total annuel de 5 banques fermées en 2016, 8 banques en 2015, 18 banques en 2014, 24 banques en 2013, 51 banques en 2012, 92 banques en 2011, 157 banques en 2010, 140 banques en 2009, 25 banques en 2008 et 3 banques en 2007.

La Fédéral Deposit Insurance Corporation (FDIC) est l’agence fédérale américaine dont la principale responsabilité est de garantir les dépôts bancaires faits aux États-Unis jusqu’à concurrence de 250 000 US dollars (montant voté en 2012). La FDIC préserve et favorise la confiance populaire dans le système financier des États-Unis, mais n’est pas là pour sauvegarder les banques.

La dérégulation financière annoncée par le président Trump et attendue par les investisseurs étrangers n’est donc pas prévue pour demain. Même si un assouplissement permettant une ouverture de crédit plus importante était consenti, les banques ne l’appliqueront pas aux crédits immobiliers. Pour cause, les amendes énormes infligées après la crise des subprimes, qui ont conduit à de nombreuses faillites ou à des rachats de banques par de plus importants opérateurs.

Les crédits hypothécaires excessifs ont généré de petites bulles qui donnent des frissons à la FED, ayant pour responsabilité d’apporter des coussins financiers afin d’amortir les chocs. Aussi, la bulle de plus de 1000 milliards de dollars sur les prêts automobiles commence à éclater, et vient freiner à nouveau les crédits hypothécaires.

Les crédits immobiliers financés à 100% ne seront donc pas remis à l’ordre du jour. L’exaltation des premiers jours du Président Trump laisse place à plus de raison afin d’éviter d’autres faillites, bien que les Républicains soient favorables au développement bancaire à outrance. La finance ne dérégularisera pas les prêts immobiliers, dans le but de maintenir un rythme des crédits sans abus pour ne pas « tuer la poule aux œufs d’or « .

Aux États-Unis, les dépenses des ménages ont ralenti leur progression en janvier 2017, tandis que les revenus ont continué d’avancer, données publiées par le département du Commerce. Elles n’ont progressé que de +0,2% en un mois, alors que les analystes misaient sur une hausse de +0,3%. Quant aux revenus, ils ont continué leur progression à +0,4%, comme s’y attendaient les économistes. Du fait d’une accélération de l’inflation, le revenu disponible après impôt, ajusté de l’inflation, a reculé de -0,2%. C’est la première fois en trois ans, depuis octobre 2013, que les revenus réels diminuent. Sur Janvier, le taux d’épargne personnelle, soit la part des revenus mis de côté après paiement des impôts, reste stable,ayant légèremment  augmenté de +5,5%, pour entamer l’année en dessous du taux d’épargne moyen de 2016. Sur l’ensemble de 2016, les revenus ont progressé de +3,6% après un année 2015 à +4,4%. Les dépenses de consommation ont modéré leur avancée avec +2,7% contre +3,2% en 2015. ( Source AFP, FED, FDIC.)

Le marché immobilier américain est très sensible, et réagit vite contrairement au marché français. Nous avons ainsi permis à nos clients de bénéficier d’options de revente et d’achat dans des conditions optimales. Notons que l’élection présidentielle en France n’aura aucune incidence sur le marché immobilier aux USA, seuls les marchés financiers spéculatifs s’en donnent à cœur-joie ! (Bourse de Londres)

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La Ruée vers l’Or

Des cow-boys aux gratte-ciel, l’Amérique a toujours fait rêver de nombreux Européens. Et lorsque nous évoquons la ruée vers l’or, nous pensons tous à l’Amérique et ses grandes plaines.

Pas de ruée vers l’or sur notre vieux continent qui souffre d’une politique engagée vers une Union qui écrase l’Europe plus qu’elle ne la relève, en raison des disparités économiques et règlementaires qu’il a toujours été impossible de réunir. Dans le lot, la France voit sa dette qui explose pour atteindre un taux par habitant équivalent à celui des États-Unis (Le Figaro.fr). Malgré la rapidité des moyens de communication, l’histoire nous montre que nous subissons à retardement les contrecoups de la mauvaise forme mondiale.

Pas de ruée vers l’or pour la finance en ce début 2016. Fin 2015, beaucoup de sociétés de gestion avaient imaginé des marchés volatiles pour l’année 2016, mais peu d’entre elles avaient envisagé une rechute des indices boursiers d’une telle ampleur dès janvier. Les marchés alternent rebonds et rechutes de manière totalement erratique et imprévisible. Sans comprendre, les investisseurs sont allés aux abris en vendant. (Boursorama/Figaro).

Pas de ruée vers l’or également en France pour l’immobilier qui subit les distorsions de la politique fiscale extravagante. Et les prix continuent de baisser. L’indice de révision des loyers calculé tous les trimestres par l’INSEE affiche une variation négative sur un an avec -0.01 % au 4ème trimestre 2015. Ces chiffres atteignent de nouveaux records.

Le chômage et la situation économique de la France (comme de nombreux pays occidentaux) ne s’améliorent pas. La chute de l’inflation d’environ 2% en 2012 à 0 ou presque en 2015 joue un rôle majeur. Très peu d’acquéreurs s’en soucient, ne focalisant que sur le niveau nominal des taux de crédit immobilier pour conclure que le moment est propice pour acheter et s’endetter, alors qu’en réalité, investir dans l’immobilier coûte plus cher qu’avant.

A lire : http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-janvier-2016-les-867.html

Plus de 9.5 milliards d’habitants sur Terre en 2050, et des ressources qui s’épuisent. Certains pays comme les États-Unis, et principalement l’État de Floride, ont la capacité de réagir vite et dans le bon sens politique et économique.

La Ruée vers l’Or se symbolise aujourd’hui en Floride avec l’arrivée de 537.000 personnes en 2013. “La Floride est en quelque sorte une icône du 21ème siècle en ce qui concerne les changements de population (…)”, affirme James Johnson, professeur de commerce à l’université de Caroline du Nord. Au 21ème siècle, la Floride sera ce qu’ont été la Californie ou New York au 20e siècle, prédit-il.

La croissance démographique et l’attrait touristique qui ont conduits à l’augmentation des prix immobiliers sont autant d’éléments rassurants pour les nouveaux investissements.

A lire : http://www.geopopulation.com/20140706/demographie-etats-unis-la-floride-bientot-dans-le-top-3-des-etats-americains-les-plus-peuples/

La Ruée vers l’Or se symbolise également en Floride par un taux de chômage tombé à 5,1 % en octobre 2015. La Floride a créé 239 000 emplois en 2015, lui donnant un taux de croissance annuel de 3 % par rapport à 2 % à l’échelle nationale.

Le prix médian des ventes immobilières dans tout l’État pour des maisons existantes était en hausse de 10 % en 2014, selon les données de l’industrie et du département d’analyse (FAR). Les ventes de faillite pour les copropriétés ont diminué de 36,1 % tandis que les ventes de faillite pour les maisons ont diminué de 30,4 %.

La Ruée vers l’Or en Floride se traduit aussi par la croissance continue des ventes et des prix, la question étant de savoir si le marché ne surchauffe pas. La baisse des inventaires et celle du nombre de jours sur le marché, suggèrent cette possibilité. Mais il y a aussi des facteurs atténuants. Tout d’abord, la pression de l’inventaire réel se situe au niveau des habitations à bas prix. Ensuite la hausse des ventes de condos et des prix, est atténuée par l’offre accrue en construction. Et enfin, la Réserve Fédérale doit relever ses taux d’intérêt, ce qui aura un effet modérateur sur la demande.

L’inventaire continue de se resserrer, avec un approvisionnement de 5,5 mois en juin 2015 pour les maisons et de 4,6 mois d’approvisionnement pour les copropriétés, selon la FAR. La plupart des analystes considèrent que 6 mois d’inventaire est la référence pour un marché équilibré entre les acheteurs et les vendeurs.

La spéculation immobilière est (re)devenue le sport national. Aujourd’hui, Chinois (soucieux de sauvegarder leurs économies), Brésiliens, Amérique Latine, mais aussi Européens, investissent en masse. Les Français sont là, eux aussi, profitant des bonnes affaires du marché.

Avec ses 3 aéroports internationaux et ses 3 ports maritimes, le Sud-est de la Floride est devenu la plaque tournante du commerce vers l’Amérique du Sud, attirant les emplois spécialisés à hauts revenus. L’aéroport international de Miami occupe maintenant le 2ème rang des USA pour les vols internationaux, derrière JFK. Et le Port de Miami est l’un des deux grands ports de la côte Est, capable de tirer parti du nouvel élargissement du Canal de Panama dès cette année 2016. Tous ces points démontrent que seulement un crash mondial causerait une débâcle. La crainte croissante d’une crise financière n’entamerait que peu la bonne santé de la Floride en raison de ces atouts.

 

Ruée vers l’Or en Floride avec son PIB qui approche les 750 Milliards $ et classe la Floride au 18e rang des économies mondiales. Sa croissance a été de 21% sur les 3 dernières années, ce qui en fait une zone privilégiée d’investissement. Cet État est ainsi la 4ème puissance économique des USA, malgré l’absence d’impôt sur le revenu personnel, l’absence d’impôts sur la fortune, et un taux d’imposition sur les sociétés très faible.

 

Ruée vers l’Or avec ce nouveau rapport (Knight Frank) qui montre que Miami est classé en 6ème place par les personnes identifiées « ultra-riche », cad dont la valeur nette est supérieure à 30 millions $, comme lieu de résidence pour y vivre et investir. De nombreuses célébrités et stars de cinéma ont une résidence en Floride : Michael Jordan, Chris Evert, « The Rock » Dwayne Johnson, Jack Nicklaus et Tiger Woods pour n’en nommer que quelques-uns.

Alors qu’en France les chiffres ne cessent d’évoluer en sens contraire, les investisseurs français ont toujours été très présents en Floride, soucieux de préserver et de sécuriser leurs avoirs pour l’avenir.

A lire : http://www.consulfrance-miami.org/spip.php?article1251

On estime qu’environ 1 000 personnes s’installent chaque jour en Floride.

Le vieil adage se confirme, et le secteur du bâtiment est le premier à profiter de cette bonne santé économique. Les chiffres officiels n’ont pas encore été communiqués, mais en 2015, le gouvernement de l’État de Floride prévoit un excédent budgétaire à faire pâlir de nombreux pays, à  près d’1 milliard de dollars…

Who do I trust ? A qui faire confiance ?

who-do-you-trustAux États-Unis, après avoir récupéré le capital et les intérêts des aides apportées,  le gouvernement Obama n’a cessé depuis 2008 de négocier avec les banques pour les mettre face à leurs responsabilités.

Les crédits de constructions ont été débloqués en 2012, d’où une forte reprise en Floride, après que l’ensemble des banques aient été amendés. Au tour des géants du crédit, Fannie Mae et Freddie Mac de se retrouver en position d’attente, car le Sénat Américain a négocié un accord qui forcerait les investisseurs privés à essuyer les pertes avant que l’État n’intervienne comme cela s’est passé en 2008.

Devant cette annonce, les titres se sont effondrés de 30% la semaine dernière. Il faut savoir que ces deux structures incroyables, garantissent la moitié des prêts immobiliers aux États-Unis, en les rachetant aux banques commerciales et en les revendant sous forme titrisée avec une garantie publique. Si ce projet de loi est adopté, les deux géants devraient disparaitre au profit d’une agence d’État, et les banques commerciales auront l’obligation d’essuyer les pertes à hauteur de 10% en cas de crise immobilière.

On comprend donc que ces prochaines semaines vont être décisives , non pas pour une reprise de l’immobilier qui a déjà commencé, mais par une accélération rapide ou non des ventes.

Raison pour laquelle les constructeurs immobiliers  n’ont pas le moral ces derniers temps aux États Unis. Ce projet de loi fait enrager les milliardaires activistes qui attendaient  une légère reprise économique afin de « remettre le couvert » comme en 2007, et engranger des milliards de bénéfices. Opération ratée pour le moment.

Cet élément positif  va freiner les folles hausses des prix et donner plus de distances aux investissements, les rendant plus attractifs sur du moyen terme (2 à 3 ans) que sur du court terme. Les ménages américains par contre, devraient voir les taux augmenter d’environ 0.5 point en raison des contraintes imposées aux banques. Une re distribution des cartes très intéressante et porteuse s’annonce pour nos clients investisseurs.

Si ces éléments sont positifs, il n’y a cependant toujours pas eu de reprise totale des crédits bancaires pour les investissements immobiliers de quelque nature qu’il soit.

Depuis la crise en 2008, rien n’avait bougé jusqu’en juillet 2012, où l’indice NAR (indice de revente de logements) a connu sa meilleure performance depuis 2010 avec 15 mois consécutifs de hausses des promesses d’achat pour arriver à 12.4%.

En Avril 2013, les analystes de Wall Street ont noté une  hausse des prix du foncier de 13%, avec une estimation globale sur les USA de 10 à 15% supplémentaires.

Actuellement, le terrain constitue 21.7% du prix d’investissement en immobilier construit pour un particulier aux États Unis, et ce taux est en dessous des moyennes de 2005. Il y a donc encore une marge d’évolution importante possible.

Suite à ces données, à vous de choisir, à qui faire confiance lors de vos prochains investissements…

Le grand Monopoly du marché américain

Villa à vendre - Floride Port CharlotteL’Immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers.

Les Américains choisissent  en grande majorité à l’achat l’immobilier neuf en raison des conditions de financements hypothécaires, tandis que les étrangers achètent eux l’immobilier d’occasion… dont les Américains ne veulent pas !!!

Sachant que l’immobilier en Floride se dévalorise régulièrement après 10 à 12 années, il est impossible de garantir sa mise de fond en capital si vous achetez de l’occasion au prix du neuf. De nombreux agents restaurent et vendent des maisons anciennes comme il est aisé de le faire en France par exemple, mais les normes ne sont pas les mêmes.

Le coût de construction en Floride est 2 à 3 fois moins élevé que le prix au m² vendu en occasion. Sauf à acheter sur des saisies et au prix du marché, SANS DETTE ATTACHÉE, il est difficile de s’y retrouver en terme de capital. Imaginez que le prix d’un appartement en période de crise, peut se vendre à prix coutant à moins de 100 000 dollars US pour se retrouver 5 fois plus cher 1 ans après. Cela s’explique par la forte demande et la rareté des propositions intéressantes. Cela ne veut pas dire que cet appartement a réellement pris de la valeur, car à la crise suivante, quel que soit le délai, le prix chutera à nouveau. Il y a donc un très fort engouement dès la reprise du marché.

Lors de la crise des subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » ont disparus, les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas… La relance du marché voit réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, étant l’un des marchés les plus saturés des États Unis en terme de concurrence et d’agents illégaux.  Ces derniers travaillent sur la Floride en PO BOX à partir d’autres États, ou depuis l’Europe sans partenaire fiable, et surtout sans aucune connaissance du marché local.
En tant que professionnel certifié et reconnu du secteur de l’investissement, nous opérons à valider chacune des opérations que nous choisissons, nous validons les partenaires vendeurs, nous validons les prix d’investissement, nous sommes présents chaque mois et chaque fois que nécessaire sur le terrain. Ce n’est qu’à ce prix que nous pouvons vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables.