Crédits hypothécaires : Sécurisation du marché immobilier aux USA

Construction de maison en Floride et crédit immobilier

Bien que le pays soit grand, 431 banques ont cessé leur activité depuis 2007, et nous avons pu assister à la première faillite annuelle d’une banque américaine en Janvier 2017. Cette banque est la Harvest Community Bank à Pennsville dans le New Jersey, qui gérait 126,4 millions de dollars d’actifs pour 123,8 millions de dollars de dépôts. La First-Citizens Bank & Trust Company à Raleigh en Caroline du Nord va prendre en charge les dépôts. (Source BUSINESS B&B & FDIC)

Elle est donc la première banque américaine à mettre la clef sous la porte en 2017 aux États-Unis, contre un total annuel de 5 banques fermées en 2016, 8 banques en 2015, 18 banques en 2014, 24 banques en 2013, 51 banques en 2012, 92 banques en 2011, 157 banques en 2010, 140 banques en 2009, 25 banques en 2008 et 3 banques en 2007.

La Fédéral Deposit Insurance Corporation (FDIC) est l’agence fédérale américaine dont la principale responsabilité est de garantir les dépôts bancaires faits aux États-Unis jusqu’à concurrence de 250 000 US dollars (montant voté en 2012). La FDIC préserve et favorise la confiance populaire dans le système financier des États-Unis, mais n’est pas là pour sauvegarder les banques.

La dérégulation financière annoncée par le président Trump et attendue par les investisseurs étrangers n’est donc pas prévue pour demain. Même si un assouplissement permettant une ouverture de crédit plus importante était consenti, les banques ne l’appliqueront pas aux crédits immobiliers. Pour cause, les amendes énormes infligées après la crise des subprimes, qui ont conduit à de nombreuses faillites ou à des rachats de banques par de plus importants opérateurs.

Les crédits hypothécaires excessifs ont généré de petites bulles qui donnent des frissons à la FED, ayant pour responsabilité d’apporter des coussins financiers afin d’amortir les chocs. Aussi, la bulle de plus de 1000 milliards de dollars sur les prêts automobiles commence à éclater, et vient freiner à nouveau les crédits hypothécaires.

Les crédits immobiliers financés à 100% ne seront donc pas remis à l’ordre du jour. L’exaltation des premiers jours du Président Trump laisse place à plus de raison afin d’éviter d’autres faillites, bien que les Républicains soient favorables au développement bancaire à outrance. La finance ne dérégularisera pas les prêts immobiliers, dans le but de maintenir un rythme des crédits sans abus pour ne pas « tuer la poule aux œufs d’or « .

Aux États-Unis, les dépenses des ménages ont ralenti leur progression en janvier 2017, tandis que les revenus ont continué d’avancer, données publiées par le département du Commerce. Elles n’ont progressé que de +0,2% en un mois, alors que les analystes misaient sur une hausse de +0,3%. Quant aux revenus, ils ont continué leur progression à +0,4%, comme s’y attendaient les économistes. Du fait d’une accélération de l’inflation, le revenu disponible après impôt, ajusté de l’inflation, a reculé de -0,2%. C’est la première fois en trois ans, depuis octobre 2013, que les revenus réels diminuent. Sur Janvier, le taux d’épargne personnelle, soit la part des revenus mis de côté après paiement des impôts, reste stable,ayant légèremment  augmenté de +5,5%, pour entamer l’année en dessous du taux d’épargne moyen de 2016. Sur l’ensemble de 2016, les revenus ont progressé de +3,6% après un année 2015 à +4,4%. Les dépenses de consommation ont modéré leur avancée avec +2,7% contre +3,2% en 2015. ( Source AFP, FED, FDIC.)

Le marché immobilier américain est très sensible, et réagit vite contrairement au marché français. Nous avons ainsi permis à nos clients de bénéficier d’options de revente et d’achat dans des conditions optimales. Notons que l’élection présidentielle en France n’aura aucune incidence sur le marché immobilier aux USA, seuls les marchés financiers spéculatifs s’en donnent à cœur-joie ! (Bourse de Londres)

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L’attaque des « Spéculateurs »

for-sale-signs1État rêvé, la constitution de Floride interdit le paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, tel est la consécration du travail.

Il ne peut donc y avoir en Floride de « travail au noir ».

Lorsque l’on est un habitant de la Terre, il ne peut y avoir non plus de taxe d’habitation sur un principe de bon sens.

Il n’y a pas non plus d’ISF, cependant compensé par le biais de la taxe foncière, qui est calculée sur les moyennes investies. Plus vous dépensez lors de vos investissements, plus vous paierez proportionnellement de taxes.

Premier paradoxe d’un état dit « capitaliste », est la TVA entre 6% et 7%, et le prix du carburant au litre équivalent à 87 centimes d’euros.

Ce cadre idyllique, véritable « paradis écologique », constitué des plus belles plages des tropiques, avec une température moyenne annuelle de 26° est possible grâce aux actions du gouvernement qui protège à outrance ses nappes phréatiques et la hauteur des constructions. La Floride est ainsi devenu un laboratoire de rêve, où la faune exubérante s’épanouit dans une flore exceptionnelle .

La population afflue depuis 4 ans avec une augmentation de plus d’un million d’habitants. A ce rythme et au regard des statistiques, sa population aura doublé dans les 27 prochaines années. Avec un taux de chômage inférieur à 2006 (taux d’avant crise immobilière), Monsieur le Gouverneur Rick Scott annonce plus de 600 millions d’euros d’économie fiscale pour les nouvelles entreprises et celles qui embauchent. Cette dynamique gestion de la part du gouvernement, favorise l’arrivée de nouveaux investisseurs, nouveaux résidents mais aussi nouveaux spéculateurs… Comme tout état, la Floride n’est pas « élastique », tout comme son plan d’occupation des sols déjà réalisé. Les spéculateurs du monde entier sont pleinement conscients de ces éléments.

L’immobilier d’occasion est en majorité acheté par les étrangers, Russes, Brésiliens, Argentins, Allemands, Italiens, Anglais. Les « locaux » préfèrent généralement acheter neuf pour deux raisons : le coût bas des construction, et la possibilité de  financement à crédit largement répandu aux USA (qui sont exclusivement hypothécaires) , facilement acceptée par les banques.

Les terrains représentent une valeur nettement plus stable en terme de protection de capital, car l’emplacement est primordial sur ce territoire.

 Le meilleur investissement sur Terre, est la terre. Cette terre est actuellement celle de Floride.

Aucune nation ne peut saisir un bien situé aux États Unis, c’est l’insaisissabilité des biens. La protection du titre de propriété et de sa valeur par un contrat d’assurance, sans être obligatoire, est un gage de sécurité et de tranquillité.

Les terrains en Floride sont achetés par les Canadiens, les Français, les Japonais, et maintenant les Chinois qui investissent massivement, mais aussi et surtout par les Américains eux-mêmes afin de réaliser des plus-values en court terme. Il est primordial d’être positionné au niveau du marché des investisseurs, marché spécifique et différent du « marché classique » des marchands de biens ou agents immobiliers à la recherche avant tout de confortables marges  pour eux-mêmes.

Les spéculateurs avertis l’ont bien compris. En abordant ce marché à nos cotés, vous saurez immédiatement quelle marge  vous effectuerez au regard du marché classique.

Les nombreux spéculateurs sont en majorité d’anciennes structures, négligeant l’analyse de marché, générant alors d’importants retards dans sa compréhension. Une année de retard est une éternité sur le marché foncier de la Floride, tant il est réactif et sensible en raison de la spéculation.

Pour preuve, les meilleurs emplacements des Comtés de Charlotte, Lee,Collier et Sarasota se trouvent entre les mains de spéculateurs dans l’attente des plus-values mirobolantes. Leur objectif étant de compenser leurs pertes de la crise de  2006. Même si les futures élections présidentielles semblent de bon augure, les banques ont clairement réaffirmé qu’elles ne suivraient pas les ménages dans de nouveaux endettements démesurés. La dernière analyse de la « Wells Fargo » est édifiante au regard de la dette des ménage, sans être un réel problème, mais où l’on constate que 52% des familles concernées font régulièrement des reports d’échéances. La paysage Américain est en train de changer et l’on voit apparaitre une génération qui thésaurise. En effet, ces derniers savent qu’ils devront mettre des apports conséquents pour l’achat de leur future résidence principale, car le temps des crédits à 100% est révolu ! Les banques elles-mêmes s’y refusent afin de ne pas faire partie des « wagons » de faillites comme cela s’est produit lors de la dernière crise.

L’évolution de la Floride est une réalité, et la période de thésaurisation ne rend que plus linéaire le développement à venir des constructions. Deux résultants donc, une évolution plus régulière, et un apport de population, aisément mieux garnie financièrement, qui soutiennent solidement la hausse des prix. Le rééquilibrage des prix particulièrement bas depuis quelques années est donc une conséquence normale de la reprise du marché.

Là réside un second paradoxe, les spéculateurs dans l’attente ne veulent pas vendre en grande majorité. Malgré une  importante quantité d’emplacements disponibles, les constructeurs ont peu de choix pour leurs clients. Face à cette demande et à la reprise du marché, le moment idéal pour la revente est venu.

Les enregistrements au MLS sont de moins en moins nombreux, et les sites privés des agents immobiliers affichent 1000 fois plus d’annonces qu’auparavant. L’enregistrement au MLS est contraignant, et les agents ne s’y risquent pas, préférant se sustenter sur le marché local avec les nouveaux arrivants.

Qu’est-ce que le MLS ?

Le MLS est une institution qui regroupe presque la totalité des biens immobiliers en vente « sous mandat ». Rien à voir avec les sites ou agences de petites annonces. Le MLS est utilisé pour faciliter les recherches de biens dans tous les États-Unis, et accessible facilement via internet. Le MLS doit vous apporter la totalité des informations légales sur le bien vendu, le nom de l’agence qui vend, mais doit aussi fournir le montant des taxes locales, une étude statistique sur plusieurs biens identiques du secteur, et une étude de voisinage complète ( types d’habitants, commodités, plans et accès ). Les informations concernant les foreclosures, saisies, et autres doivent être mentionnées afin de prévenir des dettes attachées, car la majorité des biens financés le sont uniquement sous hypothèque.

En période « faste » les agents vendent localement, il parait donc moins d’annonces au MLS , alors que lorsque le marché ralenti, le nombre de biens mis en ligne sur le MLS explose. En effet, sa parution importante permet de toucher d’avantage d’acheteurs potentiels, même s’il faudra diviser le commissionnement entre agences.

Attention aux « Fake » : Ces sites similaires au MLS ne vous emmèneront uniquement que vers des agences indépendantes. Il y a donc un effort de recherche à effectuer car chaque Etat dispose de son MLS.

Voici celui de la Floride : www.myfloridahomesmls.com

La Floride a connu de nombreux retournements de marché, et en connaitra encore. Pour tout investisseur, il est préférable de ne pas être exposé trop longtemps. Il faut récupérer sa plus-value, sécuriser son capital, quitte à recommencer l’opération si le marché se soutient encore. Seul le marché des investisseurs avertis sera alors profitable, les prix s’étant rééquilibrés sur le marché classique. S’il faut acheter aujourd’hui, il est important de l’effectuer à 30% ou 50% en dessous du marché classique afin de limiter les risques pour une revente sous 1 an maximum.

Venez écouter battre le cœur de la Floride en investissant aux cotés d’experts professionnels, comme nouvel habitant ou simple spéculateur.

Rentrée 2014 : L’Europe face au rebond de l’économie américaine

usa-europeAoût 2013 : L’Europe sort de la plus longue récession de son histoire, avec un PIB en évolution de 0.3%.

Novembre 2013 : L’Europe retombe en récession. La chute du taux de croissance en Allemagne fait basculer dans le noir tous les espoirs d’une reprise économique.

Feuilleton sans fin pour l’Europe !

La Croatie n’a pas eu le cœur de « fêter » sa première année dans l’Union Européenne, car le rêve de croissance est devenu un véritable cauchemar. La Grèce, l’Espagne, le Portugal, et Chypre subissent l’Europe plus qu’ils ne la vivent. L’Italie vient de tomber en récession également à son retour de vacances.

Aux Etats-Unis, il est exigé un résultat sur les actions économiques engagées.

En Europe, nous vivons sur des budgets alloués, dont on ne peut que constater la fragilité économique engendrée.

Les spécialistes paraissent surpris à chaque mauvaise annonce économique, et le sont également à la vue du spectaculaire rebond de croissance des États-Unis en ce mois d’Août 2014, alors que le FMI avait réduit sa prévision de croissance au mois de Juin 2014 !

Les résultats sont présents malgré la fustigation des décisions américaines par l’Europe : La croissance économique des États-Unis a rebondi de façon exceptionnelle au 2nd trimestre, selon la première estimation du département du commerce au 30 juillet 2014.

« Reprise des investissements dans les stocks, rebond des exportations, accélération des dépenses de consommation et revirement des dépenses des États et collectivités locales », quasiment tous les secteurs de l’économie sont en croissance , note le ministère.

  • Le produit intérieur brut (PIB) a progressé de 4 % en rythme annualisé d’avril à juin, après avoir reculé de 2,1 % au premier trimestre. La prévision des analystes tablait sur un rebond de 3,2 %.
  • Les dépenses de consommation ont retrouvé un niveau correct à + 2,5 % après 1,2 %, avec un bond de 14 % des dépenses en biens durables, au plus haut niveau depuis 2009.
  • Les exportations se sont bien comportées à + 9,5% , rattrapant la chute du trimestre précédent à -9,2%
  • Les importations ont en effet elles aussi vivement progressé à + 11,7 %.
  • Les dépenses publiques du gouvernement fédéral ont continué de baisser à – 0,8%
  • L’inflation, incluant l’alimentation et l’énergie, a progressé à 2,3 %, après 1,4 % au trimestre précédent.

Ces chiffres sur la croissance interviennent alors que le Comité Monétaire de la FED a poursuivi le dénouement de son programme de rachats d’actifs obligataires et s’est montré plus optimiste concernant l’économie américaine, réaffirmant qu’il n’y avait aucune urgence à relever ses taux d’intérêt.

 

Who do I trust ? A qui faire confiance ?

who-do-you-trustAux États-Unis, après avoir récupéré le capital et les intérêts des aides apportées,  le gouvernement Obama n’a cessé depuis 2008 de négocier avec les banques pour les mettre face à leurs responsabilités.

Les crédits de constructions ont été débloqués en 2012, d’où une forte reprise en Floride, après que l’ensemble des banques aient été amendés. Au tour des géants du crédit, Fannie Mae et Freddie Mac de se retrouver en position d’attente, car le Sénat Américain a négocié un accord qui forcerait les investisseurs privés à essuyer les pertes avant que l’État n’intervienne comme cela s’est passé en 2008.

Devant cette annonce, les titres se sont effondrés de 30% la semaine dernière. Il faut savoir que ces deux structures incroyables, garantissent la moitié des prêts immobiliers aux États-Unis, en les rachetant aux banques commerciales et en les revendant sous forme titrisée avec une garantie publique. Si ce projet de loi est adopté, les deux géants devraient disparaitre au profit d’une agence d’État, et les banques commerciales auront l’obligation d’essuyer les pertes à hauteur de 10% en cas de crise immobilière.

On comprend donc que ces prochaines semaines vont être décisives , non pas pour une reprise de l’immobilier qui a déjà commencé, mais par une accélération rapide ou non des ventes.

Raison pour laquelle les constructeurs immobiliers  n’ont pas le moral ces derniers temps aux États Unis. Ce projet de loi fait enrager les milliardaires activistes qui attendaient  une légère reprise économique afin de « remettre le couvert » comme en 2007, et engranger des milliards de bénéfices. Opération ratée pour le moment.

Cet élément positif  va freiner les folles hausses des prix et donner plus de distances aux investissements, les rendant plus attractifs sur du moyen terme (2 à 3 ans) que sur du court terme. Les ménages américains par contre, devraient voir les taux augmenter d’environ 0.5 point en raison des contraintes imposées aux banques. Une re distribution des cartes très intéressante et porteuse s’annonce pour nos clients investisseurs.

Si ces éléments sont positifs, il n’y a cependant toujours pas eu de reprise totale des crédits bancaires pour les investissements immobiliers de quelque nature qu’il soit.

Depuis la crise en 2008, rien n’avait bougé jusqu’en juillet 2012, où l’indice NAR (indice de revente de logements) a connu sa meilleure performance depuis 2010 avec 15 mois consécutifs de hausses des promesses d’achat pour arriver à 12.4%.

En Avril 2013, les analystes de Wall Street ont noté une  hausse des prix du foncier de 13%, avec une estimation globale sur les USA de 10 à 15% supplémentaires.

Actuellement, le terrain constitue 21.7% du prix d’investissement en immobilier construit pour un particulier aux États Unis, et ce taux est en dessous des moyennes de 2005. Il y a donc encore une marge d’évolution importante possible.

Suite à ces données, à vous de choisir, à qui faire confiance lors de vos prochains investissements…

Le grand Monopoly du marché américain

Villa à vendre - Floride Port CharlotteL’Immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers.

Les Américains choisissent  en grande majorité à l’achat l’immobilier neuf en raison des conditions de financements hypothécaires, tandis que les étrangers achètent eux l’immobilier d’occasion… dont les Américains ne veulent pas !!!

Sachant que l’immobilier en Floride se dévalorise régulièrement après 10 à 12 années, il est impossible de garantir sa mise de fond en capital si vous achetez de l’occasion au prix du neuf. De nombreux agents restaurent et vendent des maisons anciennes comme il est aisé de le faire en France par exemple, mais les normes ne sont pas les mêmes.

Le coût de construction en Floride est 2 à 3 fois moins élevé que le prix au m² vendu en occasion. Sauf à acheter sur des saisies et au prix du marché, SANS DETTE ATTACHÉE, il est difficile de s’y retrouver en terme de capital. Imaginez que le prix d’un appartement en période de crise, peut se vendre à prix coutant à moins de 100 000 dollars US pour se retrouver 5 fois plus cher 1 ans après. Cela s’explique par la forte demande et la rareté des propositions intéressantes. Cela ne veut pas dire que cet appartement a réellement pris de la valeur, car à la crise suivante, quel que soit le délai, le prix chutera à nouveau. Il y a donc un très fort engouement dès la reprise du marché.

Lors de la crise des subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » ont disparus, les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas… La relance du marché voit réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, étant l’un des marchés les plus saturés des États Unis en terme de concurrence et d’agents illégaux.  Ces derniers travaillent sur la Floride en PO BOX à partir d’autres États, ou depuis l’Europe sans partenaire fiable, et surtout sans aucune connaissance du marché local.
En tant que professionnel certifié et reconnu du secteur de l’investissement, nous opérons à valider chacune des opérations que nous choisissons, nous validons les partenaires vendeurs, nous validons les prix d’investissement, nous sommes présents chaque mois et chaque fois que nécessaire sur le terrain. Ce n’est qu’à ce prix que nous pouvons vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables.