Prévisions économiques sous le soleil de Floride

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La croissance stimulée par la hausse de l’emploi et la construction de maisons, devrait continuer à croître à un rythme plus rapide que les prévisions nationales pour les quatre prochaines années, selon les dernières prévisions de l’économiste Sean SNAITH, de  l’Université Centrale de Floride.

« Les fondamentaux du marché du logement en Floride continuent de se renforcer. Les prévisions pour l’emploi affichent un fort dynamisme de croissance, tandis que le nombre de baby-boomers venant s’installer en Floride à l’approche de la retraite continue d’augmenter. Cette croissance soutenue de la population par l’intermédiaire de l’immigration des travailleurs et des retraités, est d’excellente augure. »

Sean SNAITH , Directeur de l’institut pour la compétitivité économique, UCF, College of Business.

De 2016 à 2019, l’économie de la Floride devrait croître à un taux annuel moyen de 2,90%, dépassant la moyenne prévue pour la croissance du PIB des États-Unis sur cette même période. Le Produit Brut Nominal de la Floride devrait franchir la barre des 1 milliard USD en 2018, selon Florida & Metro Forecast, pour grimper à 1,074 milliards USD en 2019. Ce niveau classerait alors l’économie de la Floride au 16e rang mondial.

Les prévisions de création d’emplois en Floride viendront renforcer une robuste croissance à 2%. Cette dynamique ainsi que les progressions de salaires viennent surperformer la croissance nationale de l’emploi, attirant ainsi la main d’œuvre de tout les États-Unis. Ces éléments relancent la confiance des consommateurs tout en soutenant les dépenses de consommation.

Par opposition à Détroit dans le Michigan, ville dépeuplée en raison d’un chômage explosif, et où plus de 60 000 maisons ont été bradé par le biais d’aides locatives, l’État de Floride fait quant à lui face à une pénurie croissante des logements individuels.

La raison de cette pénurie est le rétrécissement du taux d’inventaire de l’existant (une vente s’effectue sous 30 à 45 jours), mais également le rythme des mises en chantier qui est à la peine, entrainant ainsi à la hausse les prix du marché de la maison individuelle.

« Bien que cela ressemble à une autre bulle immobilière, c’est juste en réalité une pénurie de l’ancien, sur le marché des logements des familles (…)  » a déclaré Sean Snaith.

Le prix médian des maisons a atteint 213 000 USD, alors qu’il était évalué à 122 200 USD  durant la crise des subprimes. Les coûts de construction étant inférieurs au prix médian du marché pour une maison individuelle, il semble important de se positionner sur ce marché porteur, car chaque construction réalisée pourra bénéficier de cette progression.

La Floride connait un fort taux d’évolution des loyers depuis maintenant 4 ans. L’État a donc encouragé la construction de logements bon marché afin de répondre à la demande. Ces nouveaux chantiers qui fleurissent, renforce aussi l’emploi et la croissance, assurant ainsi un maintien solide de l’économie locale.

LandForSale propose à ses clients et futurs clients, de bénéficier de son expertise du marché pour réaliser des opérations d’investissements profitables en toute sécurité, pour construire ou acheter un bien en Floride, tout en réduisant les intermédiaires. Ces opérations bénéficient des garanties liées aux nouvelles normes immobilières, ainsi que de garanties constructeurs solides.

Un bel avenir en Floride s’annonce pour les investisseurs avertis, là où multitude d’offres souffrent de nombreux aléas non connus, et non maitrisables.

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L’attaque des « Spéculateurs »

for-sale-signs1État rêvé, la constitution de Floride interdit le paiement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, tel est la consécration du travail.

Il ne peut donc y avoir en Floride de « travail au noir ».

Lorsque l’on est un habitant de la Terre, il ne peut y avoir non plus de taxe d’habitation sur un principe de bon sens.

Il n’y a pas non plus d’ISF, cependant compensé par le biais de la taxe foncière, qui est calculée sur les moyennes investies. Plus vous dépensez lors de vos investissements, plus vous paierez proportionnellement de taxes.

Premier paradoxe d’un état dit « capitaliste », est la TVA entre 6% et 7%, et le prix du carburant au litre équivalent à 87 centimes d’euros.

Ce cadre idyllique, véritable « paradis écologique », constitué des plus belles plages des tropiques, avec une température moyenne annuelle de 26° est possible grâce aux actions du gouvernement qui protège à outrance ses nappes phréatiques et la hauteur des constructions. La Floride est ainsi devenu un laboratoire de rêve, où la faune exubérante s’épanouit dans une flore exceptionnelle .

La population afflue depuis 4 ans avec une augmentation de plus d’un million d’habitants. A ce rythme et au regard des statistiques, sa population aura doublé dans les 27 prochaines années. Avec un taux de chômage inférieur à 2006 (taux d’avant crise immobilière), Monsieur le Gouverneur Rick Scott annonce plus de 600 millions d’euros d’économie fiscale pour les nouvelles entreprises et celles qui embauchent. Cette dynamique gestion de la part du gouvernement, favorise l’arrivée de nouveaux investisseurs, nouveaux résidents mais aussi nouveaux spéculateurs… Comme tout état, la Floride n’est pas « élastique », tout comme son plan d’occupation des sols déjà réalisé. Les spéculateurs du monde entier sont pleinement conscients de ces éléments.

L’immobilier d’occasion est en majorité acheté par les étrangers, Russes, Brésiliens, Argentins, Allemands, Italiens, Anglais. Les « locaux » préfèrent généralement acheter neuf pour deux raisons : le coût bas des construction, et la possibilité de  financement à crédit largement répandu aux USA (qui sont exclusivement hypothécaires) , facilement acceptée par les banques.

Les terrains représentent une valeur nettement plus stable en terme de protection de capital, car l’emplacement est primordial sur ce territoire.

 Le meilleur investissement sur Terre, est la terre. Cette terre est actuellement celle de Floride.

Aucune nation ne peut saisir un bien situé aux États Unis, c’est l’insaisissabilité des biens. La protection du titre de propriété et de sa valeur par un contrat d’assurance, sans être obligatoire, est un gage de sécurité et de tranquillité.

Les terrains en Floride sont achetés par les Canadiens, les Français, les Japonais, et maintenant les Chinois qui investissent massivement, mais aussi et surtout par les Américains eux-mêmes afin de réaliser des plus-values en court terme. Il est primordial d’être positionné au niveau du marché des investisseurs, marché spécifique et différent du « marché classique » des marchands de biens ou agents immobiliers à la recherche avant tout de confortables marges  pour eux-mêmes.

Les spéculateurs avertis l’ont bien compris. En abordant ce marché à nos cotés, vous saurez immédiatement quelle marge  vous effectuerez au regard du marché classique.

Les nombreux spéculateurs sont en majorité d’anciennes structures, négligeant l’analyse de marché, générant alors d’importants retards dans sa compréhension. Une année de retard est une éternité sur le marché foncier de la Floride, tant il est réactif et sensible en raison de la spéculation.

Pour preuve, les meilleurs emplacements des Comtés de Charlotte, Lee,Collier et Sarasota se trouvent entre les mains de spéculateurs dans l’attente des plus-values mirobolantes. Leur objectif étant de compenser leurs pertes de la crise de  2006. Même si les futures élections présidentielles semblent de bon augure, les banques ont clairement réaffirmé qu’elles ne suivraient pas les ménages dans de nouveaux endettements démesurés. La dernière analyse de la « Wells Fargo » est édifiante au regard de la dette des ménage, sans être un réel problème, mais où l’on constate que 52% des familles concernées font régulièrement des reports d’échéances. La paysage Américain est en train de changer et l’on voit apparaitre une génération qui thésaurise. En effet, ces derniers savent qu’ils devront mettre des apports conséquents pour l’achat de leur future résidence principale, car le temps des crédits à 100% est révolu ! Les banques elles-mêmes s’y refusent afin de ne pas faire partie des « wagons » de faillites comme cela s’est produit lors de la dernière crise.

L’évolution de la Floride est une réalité, et la période de thésaurisation ne rend que plus linéaire le développement à venir des constructions. Deux résultants donc, une évolution plus régulière, et un apport de population, aisément mieux garnie financièrement, qui soutiennent solidement la hausse des prix. Le rééquilibrage des prix particulièrement bas depuis quelques années est donc une conséquence normale de la reprise du marché.

Là réside un second paradoxe, les spéculateurs dans l’attente ne veulent pas vendre en grande majorité. Malgré une  importante quantité d’emplacements disponibles, les constructeurs ont peu de choix pour leurs clients. Face à cette demande et à la reprise du marché, le moment idéal pour la revente est venu.

Les enregistrements au MLS sont de moins en moins nombreux, et les sites privés des agents immobiliers affichent 1000 fois plus d’annonces qu’auparavant. L’enregistrement au MLS est contraignant, et les agents ne s’y risquent pas, préférant se sustenter sur le marché local avec les nouveaux arrivants.

Qu’est-ce que le MLS ?

Le MLS est une institution qui regroupe presque la totalité des biens immobiliers en vente « sous mandat ». Rien à voir avec les sites ou agences de petites annonces. Le MLS est utilisé pour faciliter les recherches de biens dans tous les États-Unis, et accessible facilement via internet. Le MLS doit vous apporter la totalité des informations légales sur le bien vendu, le nom de l’agence qui vend, mais doit aussi fournir le montant des taxes locales, une étude statistique sur plusieurs biens identiques du secteur, et une étude de voisinage complète ( types d’habitants, commodités, plans et accès ). Les informations concernant les foreclosures, saisies, et autres doivent être mentionnées afin de prévenir des dettes attachées, car la majorité des biens financés le sont uniquement sous hypothèque.

En période « faste » les agents vendent localement, il parait donc moins d’annonces au MLS , alors que lorsque le marché ralenti, le nombre de biens mis en ligne sur le MLS explose. En effet, sa parution importante permet de toucher d’avantage d’acheteurs potentiels, même s’il faudra diviser le commissionnement entre agences.

Attention aux « Fake » : Ces sites similaires au MLS ne vous emmèneront uniquement que vers des agences indépendantes. Il y a donc un effort de recherche à effectuer car chaque Etat dispose de son MLS.

Voici celui de la Floride : www.myfloridahomesmls.com

La Floride a connu de nombreux retournements de marché, et en connaitra encore. Pour tout investisseur, il est préférable de ne pas être exposé trop longtemps. Il faut récupérer sa plus-value, sécuriser son capital, quitte à recommencer l’opération si le marché se soutient encore. Seul le marché des investisseurs avertis sera alors profitable, les prix s’étant rééquilibrés sur le marché classique. S’il faut acheter aujourd’hui, il est important de l’effectuer à 30% ou 50% en dessous du marché classique afin de limiter les risques pour une revente sous 1 an maximum.

Venez écouter battre le cœur de la Floride en investissant aux cotés d’experts professionnels, comme nouvel habitant ou simple spéculateur.