Crédits hypothécaires : Sécurisation du marché immobilier aux USA

Construction de maison en Floride et crédit immobilier

Bien que le pays soit grand, 431 banques ont cessé leur activité depuis 2007, et nous avons pu assister à la première faillite annuelle d’une banque américaine en Janvier 2017. Cette banque est la Harvest Community Bank à Pennsville dans le New Jersey, qui gérait 126,4 millions de dollars d’actifs pour 123,8 millions de dollars de dépôts. La First-Citizens Bank & Trust Company à Raleigh en Caroline du Nord va prendre en charge les dépôts. (Source BUSINESS B&B & FDIC)

Elle est donc la première banque américaine à mettre la clef sous la porte en 2017 aux États-Unis, contre un total annuel de 5 banques fermées en 2016, 8 banques en 2015, 18 banques en 2014, 24 banques en 2013, 51 banques en 2012, 92 banques en 2011, 157 banques en 2010, 140 banques en 2009, 25 banques en 2008 et 3 banques en 2007.

La Fédéral Deposit Insurance Corporation (FDIC) est l’agence fédérale américaine dont la principale responsabilité est de garantir les dépôts bancaires faits aux États-Unis jusqu’à concurrence de 250 000 US dollars (montant voté en 2012). La FDIC préserve et favorise la confiance populaire dans le système financier des États-Unis, mais n’est pas là pour sauvegarder les banques.

La dérégulation financière annoncée par le président Trump et attendue par les investisseurs étrangers n’est donc pas prévue pour demain. Même si un assouplissement permettant une ouverture de crédit plus importante était consenti, les banques ne l’appliqueront pas aux crédits immobiliers. Pour cause, les amendes énormes infligées après la crise des subprimes, qui ont conduit à de nombreuses faillites ou à des rachats de banques par de plus importants opérateurs.

Les crédits hypothécaires excessifs ont généré de petites bulles qui donnent des frissons à la FED, ayant pour responsabilité d’apporter des coussins financiers afin d’amortir les chocs. Aussi, la bulle de plus de 1000 milliards de dollars sur les prêts automobiles commence à éclater, et vient freiner à nouveau les crédits hypothécaires.

Les crédits immobiliers financés à 100% ne seront donc pas remis à l’ordre du jour. L’exaltation des premiers jours du Président Trump laisse place à plus de raison afin d’éviter d’autres faillites, bien que les Républicains soient favorables au développement bancaire à outrance. La finance ne dérégularisera pas les prêts immobiliers, dans le but de maintenir un rythme des crédits sans abus pour ne pas « tuer la poule aux œufs d’or « .

Aux États-Unis, les dépenses des ménages ont ralenti leur progression en janvier 2017, tandis que les revenus ont continué d’avancer, données publiées par le département du Commerce. Elles n’ont progressé que de +0,2% en un mois, alors que les analystes misaient sur une hausse de +0,3%. Quant aux revenus, ils ont continué leur progression à +0,4%, comme s’y attendaient les économistes. Du fait d’une accélération de l’inflation, le revenu disponible après impôt, ajusté de l’inflation, a reculé de -0,2%. C’est la première fois en trois ans, depuis octobre 2013, que les revenus réels diminuent. Sur Janvier, le taux d’épargne personnelle, soit la part des revenus mis de côté après paiement des impôts, reste stable,ayant légèremment  augmenté de +5,5%, pour entamer l’année en dessous du taux d’épargne moyen de 2016. Sur l’ensemble de 2016, les revenus ont progressé de +3,6% après un année 2015 à +4,4%. Les dépenses de consommation ont modéré leur avancée avec +2,7% contre +3,2% en 2015. ( Source AFP, FED, FDIC.)

Le marché immobilier américain est très sensible, et réagit vite contrairement au marché français. Nous avons ainsi permis à nos clients de bénéficier d’options de revente et d’achat dans des conditions optimales. Notons que l’élection présidentielle en France n’aura aucune incidence sur le marché immobilier aux USA, seuls les marchés financiers spéculatifs s’en donnent à cœur-joie ! (Bourse de Londres)

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Who do I trust ? A qui faire confiance ?

who-do-you-trustAux États-Unis, après avoir récupéré le capital et les intérêts des aides apportées,  le gouvernement Obama n’a cessé depuis 2008 de négocier avec les banques pour les mettre face à leurs responsabilités.

Les crédits de constructions ont été débloqués en 2012, d’où une forte reprise en Floride, après que l’ensemble des banques aient été amendés. Au tour des géants du crédit, Fannie Mae et Freddie Mac de se retrouver en position d’attente, car le Sénat Américain a négocié un accord qui forcerait les investisseurs privés à essuyer les pertes avant que l’État n’intervienne comme cela s’est passé en 2008.

Devant cette annonce, les titres se sont effondrés de 30% la semaine dernière. Il faut savoir que ces deux structures incroyables, garantissent la moitié des prêts immobiliers aux États-Unis, en les rachetant aux banques commerciales et en les revendant sous forme titrisée avec une garantie publique. Si ce projet de loi est adopté, les deux géants devraient disparaitre au profit d’une agence d’État, et les banques commerciales auront l’obligation d’essuyer les pertes à hauteur de 10% en cas de crise immobilière.

On comprend donc que ces prochaines semaines vont être décisives , non pas pour une reprise de l’immobilier qui a déjà commencé, mais par une accélération rapide ou non des ventes.

Raison pour laquelle les constructeurs immobiliers  n’ont pas le moral ces derniers temps aux États Unis. Ce projet de loi fait enrager les milliardaires activistes qui attendaient  une légère reprise économique afin de « remettre le couvert » comme en 2007, et engranger des milliards de bénéfices. Opération ratée pour le moment.

Cet élément positif  va freiner les folles hausses des prix et donner plus de distances aux investissements, les rendant plus attractifs sur du moyen terme (2 à 3 ans) que sur du court terme. Les ménages américains par contre, devraient voir les taux augmenter d’environ 0.5 point en raison des contraintes imposées aux banques. Une re distribution des cartes très intéressante et porteuse s’annonce pour nos clients investisseurs.

Si ces éléments sont positifs, il n’y a cependant toujours pas eu de reprise totale des crédits bancaires pour les investissements immobiliers de quelque nature qu’il soit.

Depuis la crise en 2008, rien n’avait bougé jusqu’en juillet 2012, où l’indice NAR (indice de revente de logements) a connu sa meilleure performance depuis 2010 avec 15 mois consécutifs de hausses des promesses d’achat pour arriver à 12.4%.

En Avril 2013, les analystes de Wall Street ont noté une  hausse des prix du foncier de 13%, avec une estimation globale sur les USA de 10 à 15% supplémentaires.

Actuellement, le terrain constitue 21.7% du prix d’investissement en immobilier construit pour un particulier aux États Unis, et ce taux est en dessous des moyennes de 2005. Il y a donc encore une marge d’évolution importante possible.

Suite à ces données, à vous de choisir, à qui faire confiance lors de vos prochains investissements…