Acheter un terrain en Floride, toujours le bon « plan ».

Quelques données statistiques et tendances immobilière et foncière. 1^ier Trimestre 2023.

Selon les chiffres statistiques officiels de Uniform Crime Report, nous vous donnons les relevés entre Octobre 2019 et Octobre 2020. (malgré la forte pandémie). Ce qui donne une population totale de la Floride de 21,993,000 hab. en 2020, A titre comparatif, il faut prendre le chiffre en 1960, ou il n’y avait que 5 millions d’habitant

Sur cette année 2020, la population a augmenté de 387 479 habitants, c’est 15% de plus avec 1 061 arrivants quotidiens, alors que l’on table toujours entre 800 et 900 par jour. Même si Broward, Palm Beach et Miami Dade ont la part belle de ces arrivées, l’évolution concerne tout le territoire.

Les spécialistes affirment que les chiffres estimés de 2021 et 2022 sont aussi bon, et correspondent aux prévisions de croissance. Le taux de chômage est en dessous de 4%, ( 3,1 en 2019 malgré la pandémie). Dans cet état qui n’a aucun endettement, la gestion est un point fort puisqu’il n’y a pas d’impôt sur les revenus du travail et une TVA à 7 %.

Tout est dont fait et maintenu pour que la population évolue. Si l’Etat  et le secteur privé ont accompagné le développement de condominiums de petites surfaces, ensembles d’appartement de 50 lots environ sur un étage, la construction de maisons individuelles avait ralenti en 2017/2018/2019, elle a explosé entre fin 2020 et fin 2023.

Nous en sommes arrivés à un point de pénurie de matériaux. (Situation internationale difficiles et embargos divers) dès le début de 2023. Les taux bancaires augmentant, il y a eu également un ralentissement des financements immobilier. Ce qui blesse le secteur de la construction, ce sont les taux d’intérêts. Suivant les dates de prises de financement, ils sont au premier février 2023, entre 4,50 à 4,75%actuellement. Et nous n’avons aucun signe ou avis de l’évolution, même si certains officiels disent que c’est le plus haut et que cela va redescendre, La visite en Ukraine de Janet Yellen avec une énorme enveloppe, ne présage rien de bon au regard de la situation catastrophique des ménages dans la majorité des Etas des USA, dont la santé tenue à bout de bras, les situent plus au bord du gouffre. Il est donc primordiale que le Gouverneur de Floride garde son cap et son indépendance avec force, comme il l’a fait ces dernières années, pour garder une santé de fer, enviée et souvent jalousée.

L’ouragan IAN est la tempête qui pour la première fois depuis plus de 10 ans, est venu en plein front des secteurs des comtés de Lee et Port Charlotte avec 107 morts recensés, ce qui a été un vrai choc sur la zone.

Depuis Aout 2022, L’effort a été réservé à la reconstruction sur les secteurs qui n’étaient pas aux normes dans les iles. 80% des professionnels sont donc au travail, la pénurie est derrière, les reconstructions sont pratiquement finies pour l’essentiel, les agences recommencent à vendre du foncier pour les commandes de villas qui reprennent malgré les taux bancaires un peu élevés.  On devrait noter une très faible reprise jusqu’en Septembre 2023, après la Période des tempêtes, en accueillant les Snow Birds venant des neiges du Nord.

Il est donc important pour le printemps 2023, de prendre date en inscrivant vos terrains à la vente sur les registres du MLS, les mandats d’affichage, pour être visible et près pour cette fin d’année.

Et il est aussi important de faire vos recherches d’investissements actuellement, la légère baisse dans quelques zones vous permettra un retour dans des conditions similaires.

Bonne chasse, Jean-Pierre Sahaly.

Arnaque ou opportunité des terrains en Floride ?

Investir en Floride relève-t-il du mirage ou de réalité ? D’une manière générale, l’objectif d’un investissement est d’en tirer un bénéfice, objectif pouvant être orienté selon différentes sorties personnalisées. Investir comporte cependant toujours une part de risque, risque devant être limité selon les caractéristiques d’un potentiel investisseur.

 

Comment limiter cette part de risque ?

Seul un professionnel compétent saura vous délivrer les conseils avisés afin de réduire le risque, qui s’évaluera selon de nombreux critères, dont des critères personnels à chaque investisseur.

Le spécialiste doit être capable de :

• Décortiquer financièrement votre investissement, preuves à l’appui
• Connaitre la législation afin de répondre à toute demande
• Prouver sa capacité d’exercer, ses diplômes et expériences
• Etre disponible à votre écoute rapidement pour chacune de vos sollicitations

Fort heureusement, la majorité des professionnels exercent avec honnêteté leur activité. Cependant, il conviendra d’être prudent, comme pour toute transaction financière : escrocs et incompétents sont également de la partie, et pourraient croiser votre chemin.

Il convient aussi de démêler le vrai du faux, du grief personnel ou de l’escroquerie avérée. Seuls les juges ont la capacité et les éléments lors des procès permettant le dénouement d’un litige en justice.

Une escroquerie est attachée à un escroc, et non à l’ensemble d’une profession. Assureurs et banquiers voleurs, plombiers et garagistes arnaqueurs : ces réputations ne sont le résultat que des méfaits d’une infime proportion sur l’ensemble de ces professions, fort heureusement.

Souvenons-nous de l’affaire Madoff. Cette escroquerie de grande ampleur n’a pas empêché de nouveaux investissements en bourse, mais a simplement rappelé la notion de méfiance à tout investisseur de tout horizon.

 

Comment reconnaitre un professionnel avisé ?

Un professionnel a un devoir de conseil et d’assistance auprès de son client. Un professionnel doit parfaitement  connaitre la complexité d’un produit d’investissement. Cette expérience du terrain permettra à l’acheteur d’ évaluer les forces et faiblesses de son placement : emplacement du terrain, typologie du terrain, environnement du terrain…

Quelques pièges sont à éviter :

1/ Réaliser un investissement impose une analyse particulière et totale, le bagout étant un piège très fréquent.

2/ Le deuxième piège concerne les médias et la manipulation d’informations. Internet est un mur de « tags » que chacun peut instrumentaliser comme bon lui semble : fausses informations, montages, faux sites, diffamations, incitations à la haine, et d’autres s’y côtoient couramment.

 

Comment s’y retrouver ?

Il y a une clé possédée par chacun d’entre nous, celle du bon sens et de la réflexion.

Concernant l’investissement en Floride, nous devons effectuer une nette distinction entre le marché américain hyper libéral, et le marché français surprotégé en tout domaine.

L’immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers. Aux États-Unis, le commerce est « libre ».

La législation américaine concerne la sécurité des produits, et d’avantage encore celle du consommateur. Toute action commerciale indélicate ne touchant pas le consommateur, mais tournée à l’encontre d’autres concurrents, n’est généralement pas sanctionnée.

La règle de droit se conjugue donc bien différemment outre Atlantique. Chacun à l’entière liberté de consulter les titres de propriété et autres informations dites «confidentielles». Ce libéralisme poussé à l’extrême entraine parfois également des dérives incontrôlées.

Une réglementation stricte en Floride impose aux professionnels une obligation d’information complète aux investisseurs. La relance du marché américain voit alors réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, l’un des marchés les plus saturés des États Unis en termes de concurrence et d’agents illégaux. Ces derniers travaillent sur la Floride par l’intermédiaire de boites postales, depuis d’autres États ou pays, sans partenaire fiable et sans garantie, et surtout sans aucune connaissance du marché local.

Certains intervenants représentent un réel danger pour les investisseurs, car ils profitent d’un cadre paraissant flou aux étrangers pour les duper. Toutes les méthodes de dénigrement à l’encontre d’adversaires commerciaux sont alors utilisées (et de façon anonyme) : Fausses informations, fausses associations de consommateurs, lettres calomnieuses, etc… Ces méfaits sont à l’origine d’agents n’ayant pas la capacité légale d’exercer et n’ayant aucune compétence réelle de conseil en investissement. Ces agents ont aussi pris la mauvaise habitude de surfacturer leurs transactions…

Pour rappel, lors de la crise des Subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » se sont évaporés dans la nature. Les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas…

 

En tant que professionnels certifiés et reconnus du secteur de l’investissement, nous travaillons en toute transparence afin de vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables. Nous étudions votre profil investisseur et validons chaque opération et les montants d’investissement au cas par cas.

Le bon sens et l’honnêteté sont les seuls compagnons de professionnels compétents, offrant toujours la possibilité au client de comparer, afin que le meilleur gagne !

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Le grand Monopoly du marché américain

L’Immobilier en Floride est un véritable MONOPOLY géant où la donne est loin d’être à l’avantage des investisseurs étrangers.

Les Américains choisissent  en grande majorité à l’achat l’immobilier neuf en raison des conditions de financements hypothécaires, tandis que les étrangers achètent eux l’immobilier d’occasion… dont les Américains ne veulent pas !!!

Sachant que l’immobilier en Floride se dévalorise régulièrement après 10 à 12 années, il est impossible de garantir sa mise de fond en capital si vous achetez de l’occasion au prix du neuf. De nombreux agents restaurent et vendent des maisons anciennes comme il est aisé de le faire en France par exemple, mais les normes ne sont pas les mêmes.

Le coût de construction en Floride est 2 à 3 fois moins élevé que le prix au m² vendu en occasion. Sauf à acheter sur des saisies et au prix du marché, SANS DETTE ATTACHÉE, il est difficile de s’y retrouver en terme de capital. Imaginez que le prix d’un appartement en période de crise, peut se vendre à prix coutant à moins de 100 000 dollars US pour se retrouver 5 fois plus cher 1 ans après. Cela s’explique par la forte demande et la rareté des propositions intéressantes. Cela ne veut pas dire que cet appartement a réellement pris de la valeur, car à la crise suivante, quel que soit le délai, le prix chutera à nouveau. Il y a donc un très fort engouement dès la reprise du marché.

Lors de la crise des subprimes, plus de la moitié des « agents et vendeurs » ont disparus, les biens se sont alors vendus à des prix déraisonnablement bas… La relance du marché voit réapparaitre de nombreux intervenants dans le secteur de la vente immobilière, étant l’un des marchés les plus saturés des États Unis en terme de concurrence et d’agents illégaux.  Ces derniers travaillent sur la Floride en PO BOX à partir d’autres États, ou depuis l’Europe sans partenaire fiable, et surtout sans aucune connaissance du marché local.
En tant que professionnel certifié et reconnu du secteur de l’investissement, nous opérons à valider chacune des opérations que nous choisissons, nous validons les partenaires vendeurs, nous validons les prix d’investissement, nous sommes présents chaque mois et chaque fois que nécessaire sur le terrain. Ce n’est qu’à ce prix que nous pouvons vous garantir des supports d’investissement maitrisés et fiables.